Mặt bằng giá có sự thay đổi lớn tại các khu vực đất mới

Tình hình chung, chúng ta có thể dễ nhận biết nhất tại thị trường bất động sản Việt Nam. Đó chính là hiện nay thị trường vẫn còn đang gặp khá nhiều khó khăn thách thức và đầy biến động. Tuy nhiên nhìn một cách toàn cảnh thì thị trường bất động sản vẩn có thể phát triển ổn định ở mức nhẹ nhất. Cùng với hình thức chuyên nghiệp, đặc biệt hơn là tránh được những rủi ro có thể giảm đi nhiều so với những thời kỳ trước. Ngay sau đây sẽ là tổng quan rõ hơn về mặt bằng giá có sự thay đổi lớn tại các khu vực đất mới. Cùng chúng tôi khám phá chi tiết ngay tại bài viết dưới đây nhé.

Thị trường bất động sản nắm chắc kịch bản tích cực

Có thể nói năm 2020 là “cơn ác mộng” của nền kinh tế toàn thế giới. Dưới sự càn quét của đại dịch Covid-19. Kinh tế toàn cầu rơi vào suy thoái nghiêm trọng, giới phân tích phố Wall đánh giá đại dịch khiến GDP toàn cầu mất ít nhất hơn 5.000 tỷ USD. Tuy nhiên, diễn biến thực tế năm qua cho thấy, kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn đạt được những thành tựu đáng nể. Việt Nam duy trì nền kinh tế ổn định và đạt mức tăng trưởng khả quan, tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Chỉ duy nhất ba quốc gia tăng trưởng dương là Trung Quốc, New Zealand và Việt Nam.

Cùng với sự tăng trưởng của toàn nền kinh tế. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Theo TS Lê Duy Bình – Giám đốc điều hành Economica Việt Nam: “Sự tăng trưởng này ngoài được hỗ trợ trực tiếp từ nguồn đầu tư công và hoạt động xuất nhập khẩu được duy trì. Còn được góp phần quan trọng từ nguồn vốn FDI. Năm 2020, FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam với con số gần 29 tỷ USD; riêng ngành BĐS chiếm khoảng 3,8 tỷ USD tương đương 14,8% – tỷ trọng này xét cả về tuyệt đối và tương đối đều tăng so với 2020”. Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang dần thể hiện được vai trò quan trọng trong nền kinh tế đất nước. Và là động lực cho sự phát triển của các ngành nghề khác.

Sửng sốt hàng loạt giá đất vẫn đứng yên

Kỳ vọng chờ giá giảm mạnh sau sốt đất của nhiều nhà đầu tư khó xảy ra khi thực tế giá BĐS tại các khu vực nóng sốt nhất trong làn sóng săn đất vừa qua không giảm mà chỉ đi ngang.

Mặt bằng giá mới được xác lập kỷ lục

Cơn sốt nhà đất tại nhiều thị trường phía Nam đã kết thúc hơn 1 tháng nhưng trái với kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư, giá BĐS tại nhiều khu vực không giảm mà chỉ chững lại và đi ngang sau một thời gian dài tăng nóng.

Tại TP.HCM, giá đất tại 5 huyện ven gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ đều có xu hướng đi ngang trong tháng 5 vừa qua sau khi tăng 3-20% trong quý 1/2021. Đặc biệt, dù đã hết nóng sốt về giao dịch, thị trường này vẫn đang giữ nguyên mức giá bán bằng với thời điểm sốt đất tháng 3, không hề có xu hướng quay đầu về nền giá trước đó. Dù xuất hiện một vài giao dịch có giá thấp hơn so với đỉnh giá tháng 3 nhưng không đáng kể, chưa thể đại diện cho toàn thị trường. Đa số giá chào bán khu vực này vẫn neo cao, ít ghi nhận giao dịch quay đầu về vùng giá cũ hay xuất hiện tình trạng giảm giá, cắt lỗ.

Cụ thể theo khảo sát, giá đất ở các xã Phước Kiển, Long Hậu, Nhơn Đức (Nhà Bè) hiện giao dịch khoảng 43 – 95 triệu/m2. Tại Bình Chánh, khu vực Vĩnh Lộc giá nền đất sổ đỏ giữ mức 30-35 triệu/m2. Đất quanh khu trung tâm xã Bình Hưng duy trì khoảng giá 65-80 triệu/m2; khu Phong Phú tầm 40-45 triệu/m2. Tương tự, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 30-70 triệu/m2. Khu vực xã Xuân Thới Thượng giữ tầm giá 55-65 triệu/m2, xã Bà Điểm có giá 40-43 triệu đồng/m2.

Chi tiết cụ thể về giá nhà đất tại các khu vực

Bên cạnh 5 huyện vùng ven, giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức dù liên tục tăng nhiều đợt từ khi thành lập thành phố đến nay. Nhưng trong tháng 5 và những ngày đầu tháng 6, cũng không hề có xu hướng giảm. Tại nhiều khu vực trên các trục đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng. Giá đất mặt đường vẫn neo ở tầm 80-100 triệu/m2. Khu vực phường Trường Thọ, Long Trường, cuối năm 2020 còn nhiều lô đất tầm giá đất khoảng 40-50 triệu/m2. Nhưng trong quý 1 vừa qua đã tăng lên trung bình tới 60-70 triệu/m2. Và gần như không hề giảm mà còn có xu hướng tiếp tục tăng trong tháng vừa qua.

Không chỉ riêng TP.HCM, giá đất nền dự án tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có xu hướng đi ngang sau cơn sốt.  Thậm chí không có động thái giảm ngay cả trong thời điểm dịch bệnh bùng phát. Cụ thể, trong đỉnh sốt đất vào tháng 3 vừa qua, giá nhà đất Bình Dương, các khu vực ven TP.HCM tăng trung bình từ 10-15%, cá biệt nhiều nơi còn tăng gần 20-30%.

Tuy nhiên sau khi sốt đất hạ nhiệt cho đến hiện tại. Giá bán thứ cấp nhà liền thổ và đất nền tại các địa phương này chỉ giảm nhẹ 3-5%. Cá biệt có một vài trường hợp rao bán cắt lỗ giảm mạnh nhất tầm 10-20%. Nhưng thực chất là chỉ quay về khoảng giá trước thời điểm sốt, không hề giảm nếu so với cùng thời điểm 2020. Tương tự, giá thứ cấp nhà liền thổ và đất nền dự án tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu; Đồng Nai cũng không có nhiều biến động.

Nền giá cũ không có dấu hiệu quay lại

Nhìn nhận về biến động giá nhà đất trong quý 2/2021. Các chuyên gia trong ngành cho rằng, dù thị trường BĐS giảm nhiệt. Giá đất sẽ chỉ tạm dừng đà tăng mạnh như trong quý 1/2021. Chứ ít có động thái giảm giá như kỳ vọng của nhiều người mua.

Phân tích của Nguyễn Quốc Anh chuyên trong giới đầu tư BĐS

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, P.TGĐ, khác với các năm trước đâ. Giới đầu tư BĐS thận trọng và suy tính dài hạn hơn trong bài toán tài chính. Họ gần như ít chấp nhận khoản lỗ lớn. Và lộ trình tài chính rõ ràng nên sẽ ít chấp nhận báo tháo với giá quá thấp. Trong trường hợp thị trường hạ nhiệt. Giao dịch giảm thì giới đầu tư cũng chỉ chấp nhận ra hàng. Với tầm giá ít nhất bằng giá mua vào, nếu có thì cũng chỉ giảm nhẹ. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không vội bán ra. Vì hiện không còn kênh đầu tư nào an toàn hơn BĐS. Chưa kể lãi suất vẫn đang hỗ trợ giới đầu tư. Vậy nên trong thời gian này, giá thị trường sẽ tiếp tục đi ngang, ít nhất là trong 2 quý tới đây.

Ngoài ra, theo ông Quốc Anh, nguồn hàng đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường vốn không nhiều. Nhu cầu mua lại không thiếu nên rất khó để đẩy chủ đất vào cảnh phải bán tháo. Trừ khi rơi vào thế không thể xoay sở về tài chính. BĐS vẫn luôn là loại hình có giá trị, xu hướng tăng giá chịu ảnh hưởng trực tiếp từ nhu cầu mua. Nếu nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao thì giá nhà đất không có cơ sở giảm.

Giám đốc Cấp cao JLL Việt Nam cho biết

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh; Giám đốc Cấp cao JLL Việt Nam nhận định rằng; ngay cả cơn sốt đất đi qua, giá trên thị trường cũng sẽ không giảm mạnh. Nguồn tiền trên thị trường vẫn rất dồi dào nên sẽ khó có chuyện nhà đầu tư giảm giá cắt lỗ sâu. Thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới và khó thay đổi trong ngắn hạn. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh; hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Thêm một nguyên nhân nữa khiến thị trường khó giảm giá sâu. Đó chính là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao. Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, tiền sử dụng đất; chi phí thủ tục pháp lý, nhân công, vật tư leo thang. Xhi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất. Giá BĐS thời gian tới tuy không tăng mạnh nhưng cũng khó giảm.